Важная информация для собственников жилья

Дата публикации 07.11.2007

Один из жильцов дома по ул. Володарского рассказал нам смешную историю. Он позвонил в «Жилсервис» и сказал, что они должны ему деньги за погибших кур. Как это, поинтересовался сотрудник. Да так, ответил он, когда я показал курам ваш договор с собственниками жилья, они сдохли от смеха.
В редакцию газеты «Народный журналист» обратились жители дома №40 по улице Володарского с просьбой проанализировать на страницах газеты договор многоквартирного дома, заключаемый с ОАО «Жилсервис Центр», предлагаемый для заключения:
С первого взгляда, мы видим перед собой большой документ, изобилующий жилищно-коммунальной терминологией и информацией. Рядовой обыватель может легко его подписать, не затрачивая времени на чтение. Мы проанализируем некоторые положения документа, которые, на наш взгляд, являются важными в данном документе.
Раздел 1. Общие положения
Пункт 1.1. Настоящий Договор заключен на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведённого 19 марта 2007 года (протокол №3).
Логично напрашивается вопрос, кем проводился вышеуказанный открытый конкурс и почему отсутствует копия протокола №3 от 19 марта 2007 г. в качестве приложения к данному договору? Однако управляющая организация именно акцентирует внимание собственников жилья словом на основании…, однако этого «основания» не прикладывает к документу.
Хотя методом «отгадывания» возможно предположить, что открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проводился органом местного самоуправления на основании п.4 ст.161 ЖК РФ, по результатам которого и заключён настоящий договор. Но ведь можно было бы данное положение чётко сформулировать в договоре, чтобы было ясно и понятно другой стороне.
Пункт 1.3. Состав общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, в отношении которого будет осуществляться управление, указан в техническом паспорте на строение.
Вместе с тем, в представленном управляющей организацией договоре не представлен указанный паспорт, а также отсутствуют сведения на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также её состояние на момент заключения данного соглашения. Данные сведения утверждаются актом со стороны руководителя местного органа самоуправления, т.е. администрацией г. Курска, где присутствуют такие понятия, как год постройки, материал стен, материал крыши, площадь крыши, площадь фасада, общая площадь помещений строения, количество этажей, количество лифтов, количество квартир, мусоропровод, описание всех нежилых помещений, лестничных клеток, подвалов, чердаков, и.т.д.
Выше было указано, что условия договора названы в п. 3 ст. 161 ЖК РФ, к которому относится и состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.
Возникают простые вопросы: кому принадлежит подвал в вашем доме? кто отвечает за чердак? есть ли у этих помещений владельцы или арендаторы?
Собственники обязаны обладать полной и доскональной информацией. В противном случае может возникнуть ситуация, когда неправильно будет составлена смета затрат и жители понесут убытки ввиду увеличенных размеров платежей.
Раздел 3. Права и обязанности сторон
Пункт 3.1.1. Обеспечить предоставление услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в пределах предоставленных полномочий…. Перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества определён Приложением №1 к настоящему договору.
Вместе с тем, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6.02.2006 г. №75 «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (Приложение №1 и 2 к данному постановлению) определяется перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утверждаемый руководителем органа местного самоуправления, которое будет осуществляться управляющей организацией, где указывается наименование работ, их периодичность, годовая плата, стоимость на 1 кв. м. общей площади (рублей в месяц), а также гарантийный срок на выполненные дополнительные работы.
Представленное к данному договору Приложение №1 не соответствует требованиям, Приложения №1 и 2, утверждённые постановлением Правительства РФ от 6.02.2006 г.№75, тоже, так как не указана годовая и месячные платы по вышеуказанным работам, кроме этого, их наименование, проведение и периодичность по количеству значительно меньше, чем установлено Правительством РФ.
Пункт 3.1.2. Обеспечить предоставление коммунальных услуг, в том числе услуг по вывозу твёрдых и жидких бытовых отходов, в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами.
Предоставление коммунальных услуг Собственнику помещения(й) в многоквартирном доме – это товар, который, мы, как потребители, покупаем у продавца, в нашем случае, у управляющей организации. Мы заинтересованы в получении качественных услуг, и поэтому полагаем, что организация, заключающая с нами договор, компетентна в вопросах эксплуатации жилого фонда, а также знает наименования, номера и даты постановлений органов власти, на которые ссылается в заключаемом с нами Договоре по конкретной предметной области. В данном случае, атрибутов постановлений Правительства Российской Федерации, регламентирующих требования по предоставлению коммунальных услуг гражданам – нет.
3.2 Управляющая организация вправе:
3.2.1 Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему договору.
Можно трактовать данный пункт следующим образом: при возникшей аварийной ситуации, не считаясь с вашим мнением, как с потребителем услуг, организация сама определяет план своих действий. Например, вы полагаете, что сантехник может произвести при небольшой поломке минимальный и недорогой ремонт в туалете. А организация считает, что мастер должен заменить вам большую часть оборудования или все оборудование целиком за полную его стоимость. Вы уверены, что сможете доказать правоту своих суждений коммерческому сантехнику, заинтересованному в получении прибыли от вас?
Вы же подписали договор, где черным по белому написано про самостоятельный порядок определения и способ выполнения обязательств управляющей организацией.
В п. 3 ст. 161 ЖК РФ, существенным условием договора назван и порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Вместе с тем, в данном договоре в пункте 3.4.1. указано, что собственник вправе осуществлять контроль за выполнением Управляющим обязательств по настоящему договору, однако каких- либо конкретных мер, действий по реализации данного контроля со стороны собственника не усматривается в предлагаемом ему управляющей организацией соглашении.
В данном случае возможно применение нескольких основных способов как форм контроля:
А) собственник имеет право потребовать у компании отчета по управлению домом, обоснования затрат по каждой статье, и она обязана предоставить ему все документы;
Б) собственники на собрании могут выбрать уполномоченное лицо, а то и домком, которому и поручается контроль.
В) отчет (не реже раза в год) самой компании о выполненных работах и затратах на них.
Данная норма немаловажна для собственника, в целях прежде всего защиты его прав, и должна быть подробно изложена в договоре.
Раздел 4. Размер и порядок оплаты по договору
4.3. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется с учётом базовых размеров, утверждённых администрацией г. Курска.
4.4. Размер платы за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях, оснащённых квартирными приборами учёта, а также при оборудовании многоквартирного дома общедомовыми приборами учёта – в соответствии с объемами фактического потребления коммунальных услуг, определяются в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждёнными Правительством РФ, а при отсутствии квартирных и общедомовых приборов учёта, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, установленных в г. Курске…
В данном случае атрибуты постановлений Правительства Российской Федерации и администрации г. Курска, регламентирующих требования по оплате содержания и ремонта общего имущества, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам – отсутствуют. Кроме этого, нет и какой-либо информации о тарифах на коммунальные услуги и за содержание, ремонт общего имущества на момент заключения договора.
Следует понимать, что действующие тарифы могут поменяться, и только в сторону роста. Таким образом, в договорах на дату заключения соглашения при указании тарифов должны быть указаны конкретные числовые значения в рублевом эквиваленте.
Министерство регионального развития Российской Федерации в своём письме от 12.10.2006 г.№9555-РМ107 в связи с выходом Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, разъясняет, что в соответствии с п. 34 Правил в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75, равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации для конкретного многоквартирного дома.
Устанавливаемые в случаях, указанных в пунктах 31-34 Правил, размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны указанному в договоре управления многоквартирным домом перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, не соразмерных утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ в каждом многоквартирном доме, не допускается.
Вышеуказанное необходимо иметь в виду при плате за содержание и ремонт жилого помещения собственниками помещений и при необходимости запрашивать информацию у Управляющей организации, которая принимала участие в открытом конкурсе, проводимого органом местного самоуправления.
Раздел 6. Срок действия договора, изменение и расторжение договора
Пункт 6.1 Настоящий договор заключён на срок с 1.04.2007 г. по 31.03.2008 г. и далее пункт 6.3 Настоящего договора может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе Собственника путём направления Управляющему письменного отказа от исполнения договора в случае: ненадлежащего выполнения Управляющим своих обязательств по договору; при выборе способа управления многоквартирным домом, в случае изменения законодательства, в результате чего исполнение договора невозможно.
Вместе с тем, в п. 8.1 ст162 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Как видно из данного требования Закона, при решении о досрочном прекращении договора должны соблюдаться временные показатели (по истечении года со дня заключения договора), а также в случае, если общее собрание собственников приняло данное решение (выбор или способ управления домом). Однако эта норма отсутствует в данном договоре.
Подводя итог, можно сделать вывод, что правоотношения в жилищной сфере требуют от собственников жилья непосредственного участия в данном процессе. Жилищный кодекс РФ, постановления Правительства РФ наделили собственников жилья как определёнными правами, так и обязанностями, которые необходимо претворять в повседневной жизни, и, насколько качественно будет решаться данная проблема, полностью зависит от каждого собственника жилья, его активного участия в этом деле, желании изменить к лучшему, то положение дел в данной сфере, которое сложилось на сегодняшний день. Подписывая договор управления многоквартирным домом, Вы осуществляете сделку, поэтому необходимо внимательно вникать в его положения и в случае каких-либо разногласий принимать определённые меры по их разрешению в установленном Законом порядке.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован.

Комментарий

Имя

Captcha *

Type the text displayed above: