В лучшем виде за ваши деньги

Дата публикации 20.12.2010

Проблемы с реализацией жилья заставляют столичных застройщиков открывать для себя новые ходы к кошелькам покупателей. Например, некоторые компании в последнее время демонстрируют приверженность мировым тенденциям: пробуют предлагать рынку не новостройки-полуфабрикаты, а готовые к проживанию квартиры — и, что характерно, разных ценовых категорий. И даже те, кто этого еще не делает, проводит маркетинговые исследования на эту тему. Новостройки с муниципальной отделкой давно и регулярно «поставляют» только городские власти, обеспечивая такими квартирами очередников. Все скромно, без излишеств, но для многих это удобно. Можно переселяться сразу, а обстановку менять по мере появления в семейном бюджете средств на это. Но и среди реализуемых на коммерческой основе квартир можно найти предложения с отделкой. В 2005 г. ГК «ПИК» в районе «Новокуркино» г. Химки Московской области сдала в эксплуатацию 25-этажный дом серии «КОПЭ-М Парус» производства комбината ДСК-2 (входит в ГК «ПИК»), в 50% квартир была выполнена отделка. Дмитрий Ивлиев, директор по рекламе и PR компании, заявил, что такие квартиры пользуются большой популярностью, особенно среди молодых семей. Внутренняя отделка в данном случае включает укладку ламината, поклейку обоев, установку сантехники и кухонной мойки. Сейчас дома с чистовой отделкой в Московской области ГК «ПИК» строит в районах «Юбилейный» и «Новокуркино» в Химках, «Ярославский» в Мытищах, «Центральный» в Долгопрудном. Не так давно компания «Интеко» объявила о старте в Ростове-на-Дону проекта «Западные ворота». Будет одновременно сдаваться два вида квартир — с отделкой и без, незначительно отличающихся по стоимости. Отделку предполагается выполнить в двух отдельных небольших корпусах. Таким образом, те, кто захочет самостоятельно отделывать свои квартиры, не будут мешать шумом тем, кто приобрел готовое. Предлагая покупателям квартиры с отделкой, отмечают в «Интеко», компания не рассчитывает на значительное увеличение прибыли. Еще один пример — уже из сегмента дорогого загородного жилья. Каждый из шести домов поселка «Экоэстейт Павловская слобода» предлагается уже с готовыми интерьерами, авторами которых являются зарубежные специалисты из Италии, Британии, Франции. Сами дома выполнены из финской древесины и немного различаются по размерам и планировке. Стоимость домов не была обозначена впрямую, но речь шла примерно о $5 млн, зато ценность авторского дизайна (оплачивается отдельно) подчеркивалась организаторами проекта — компанией RIGroup неоднократно. Впрочем, после того как стало известно (по сообщению «Интерфакса»), что правоохранительные органы ведут расследование уголовных дел, связанных с незаконным оформлением нескольких десятков гектаров земель в Московской области на фирмы, связанные с девелоперской компанией RIGroup (в связи с чем упоминался бывший первый зампредседателя правительства Московской области Алексей Кузнецов, супруг главы RIGroup Жанны Буллок), перспективы с продажами неясные. В ГК «МИАН» рассказывают о своем недавнем опыте — продаже квартир в ЖК «Режиссер» по ул. Пырьева. Некоторые из квартир в ЖК были уже отделаны. Интерьеры выполнены в различных современных стилях, проектами были предусмотрены полное декорирование и меблировка квартир. Практически все жилье в этом доме продано.

Классы и цены

Эксперты расходятся во мнениях, недвижимость какого класса наиболее всего подходит для предложения покупателям в готовом виде. Некоторые считают, что только экономкласса. Данные «Миэль-Новостройки» подтверждают это. Покупатели самого дешевого московского жилья, говорит Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании, не желают тратить время и средства на дополнительный ремонт, а, наоборот, хотят как можно быстрее въехать в новую квартиру. Отделка чаще используется в домах панельного типа, в то время как в монолитных проектах квартиры продаются без отделки, утверждает он. Флексер считает, что доля желающих приобрести готовые квартиры в новостройках Подмосковья — 20-30% от общего количества покупателей. По оценкам компании Urban Group, купить готовое высказывают желание 30% клиентов в бизнес- и экономклассе и показатель этот стремительно растет. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, напротив, считает, что предлагать готовое — ход, оправданный только в отношении элитного жилья. Она ссылается на опрос покупателей дорогого жилья, который показал рост спроса (до 50% всех покупателей) на квартиры с готовой планировкой и отделкой (с учетом их требований и представлений об элитной недвижимости) как на первичном, так и на вторичном рынке. Основные мотивы, впрочем, те же, что у покупателей экономквартир: нежелание тратить время на ремонт, необходимость скорого въезда в квартиру.

Кому выгодно

Свое видение экономической подоплеки этой пока еще скромно представленной на рынке тенденции раскрывают в компании Urban Group. С введением в действие 214-ФЗ, говорит ее гендиректор Иван Богатов, застройщикам стало невыгодно привлекать средства на начальном этапе строительства, так как разница в цене 1 кв. м жилья на стадиях начала и завершения стройки (ранее доходившая до 50%) сократилась до 10-15%. Застройщики переориентировались на конечных потребителей. В связи с этим остро встала проблема ликвидности — нужно привлекать покупателей. На российском рынке до сих пор готовыми к проживанию продавались лишь элитные квартиры или коттеджи (таунхаусы), построенные по каркасным (канадским и т. п.) технологиям. В элитном сегменте наличие авторского дизайн-проекта, коллекционная мебель помогают оправдывать космические цены. В случае же применения каркасных технологий малоэтажного строительства продавать жилье без отделки практически невозможно: вид торчащих«внутренностей» этих конструкций вызывает у потенциальных покупателей панику. По мнению Богатова, сейчас все больше покупателей жилья готовы платить застройщику за квартиру с отделкой. Во-первых, люди стали ценить свободное время, а выбор у них простой: или плати бригаде рабочих по действующим ставкам, или бери в руки молоток и забудь на полгода про выходные. Во-вторых, стоимость качественного ремонта варьируется от $300 за до $1000 за 1 кв. м. Например, в ЖК «Ивакино-Покровское» (проект Urban Group) ремонт секции таунхауса обойдется примерно в $45 000. Отделка квартир экономкласса и элитных не только стоит разных денег — различны степени рисков для самих компаний. В Blackwood считают, что отделка квартир может быть выгодной компании, когда застройщик делает проект и производит работы во всех без исключения квартирах в доме (жилом комплексе), как то практикуется в Европе. По мнению Литинецкой, стоимость квартиры (в элитном сегменте) могут увеличить прежде всего какие-то специфические и уникальные элементы дизайна, отличающие именно эту квартиру от всех остальных. Например, в практике Blackwood была продажа квартиры, где одна из стен была отделана ониксом, доставленным из Италии. Впрочем, на рынке элитной недвижимости на цену квартиры с ремонтом влияет в большей степени их скудное предложение, нежели элементы дизайна. В компании «Мосстройреконструкция» считают, что в настоящее время в большей степени подходит для сдачи в готовом виде жилье бизнес-класса (от $3000 до $8000 за 1 кв. м). Но формирование такого предложения требует от девелопера разработки нескольких дизайн-проектов. По расчетам Богатова, немало покупателей хотят сэкономить на ремонте, попробовать уложиться в меньший бюджет, чем у застройщика. Но рынок — штука упрямая. Те же качественные отделочные материалы застройщик покупает оптом, экономя не менее 25% (а то и больше) от розничной цены. Так же и с подрядчиками по отделочным работам: нанимая крупные компании на объем работ от 40 000 кв. м, застройщик платит им меньше, чем отдельно взятому частному мастеру или бригаде. В среднем на общий объем крупному застройщику ремонт обходится процентов на 20 дешевле, чем частному клиенту. Для застройщика же финишная отделка продаваемых площадей — не бизнес. Это трудоемкий и кропотливый процесс, на котором много не заработаешь. Также это дополнительный набор гарантийных обязательств. Сверхзадача иная — повышение ликвидности объектов.

Выделиться любой ценой

Новостройки, которые сдаются с полной отделкой, — это следующая ступень развития рынка, до которой в России еще предстоит дорасти, считает Динара Лизунова, руководитель службы по связям с общественностью ГК «МИАН». Игорь Мурсалимов, директор по строительству «Мосстройреконструкции», согласен, что идеи «готовности» еще не готовы овладеть массами: у каждого покупателя свои вкусы. «Уже в процессе проектирования к нам обращаются клиенты, которые просят даже конструктив поменять под те дизайн-проекты, которые они планируют реализовать. И мы им идем навстречу, договариваемся с проектными организациями о переносе колонн, проемах в несущей стене, объединении двух квартир, — рассказывает он. — Поэтому, например, мы не сдаем квартиры в элитном квартале “Грюнвальд” в отделке. Не потому, что большие финансовые затраты, но потому, что временных ресурсов требуется больше». До настоящего времени, по мнению руководителя IntermakSavills Александра Шаталова, все выходившие на рынок готовые продукты в дорогом сегменте были скорее неудачными. Повышение интереса к приобретению готовых домов среди покупателей загородных коттеджей заметно, но говорить о тенденции пока рано, считает Александр Короткий, директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы AG Capital. Отчасти дело в том, что владельцы домов стремятся к индивидуальности, а дома с готовой отделкой часто не могут предложить ярких решений. Но главное — это не слишком интересно девелоперу. Для него строительство коттеджей под ключ связано с большим вложением средств и длительным финансированием проекта. Нет смысла брать на себя дополнительные финансовые риски и держать поселок до полной готовности. Так что пока основной спрос на готовые дома сосредоточился в экономклассе и на вторичном рынке. Что касается загородных предложений, то относиться к ним следует с осторожностью, рекомендует Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». Отделка там часто производится для того, чтобы скрыть какие-то строительные недочеты. Чем лучше отделан дом, тем внимательнее нужно смотреть. «Я бы не рекомендовала покупать дома под ключ. Среди представленных на рынке предложений от силы 10% будут отделаны действительно качественно. Все остальное — это выброшенные деньги», — считает Ветлугина.

Зарубежная практика

Идея продавать дом с полностью готовым интерьером на Западе существует давно. Значительную часть элитного жилого фонда в Европе составляют старые дома, выдающиеся с точки зрения архитектуры, местоположения, истории. Существуют компании, которые покупают такие дома в плачевном состоянии, ремонтируют их, производят перепланировку помещений. Затем компания приглашает известных дизайнеров и декораторов, каждый из которых создает интерьер одной из комнат. Перед тем как выставить дом на продажу, владелец открывает помещения дома для просмотра всем желающим, взимая с них символическую плату, которая идет на благотворительные цели. Как правило, говорит Татьяна Кузнецова, директор департамента коммуникаций RIGroup, дом продается еще до окончания экспозиции. Один из последних примеров — бывший отель Le Provencal на Лазурном Берегу Франции, который сейчас переживает период реконструкции и превращения в комплекс апартаментов. Уже на этапе строительства, которое продлится до 2010 г., 50 апартаментов комплекса предложены на продажу. Чтобы показать товар лицом, застройщиком была выкуплена и оборудована как шоурум вилла, где представлено несколько вариантов дизайна — точных копий квартир будущего комплекса. Если российские застройщики, предлагающие дома под чистовую отделку, ссылаются на то, что богатые покупатели — это люди с ярко выраженным индивидуальным творческим началом, чем и объясняется их желание декорировать собственный дом по своему вкусу, то нет повода сомневаться в стремлениях к изыскам богатых покупателей французского жилья. А его приобретают люди из самых разных стран мира. Тем не менее квартиры в Le Provencal будут продаваться полностью готовыми к проживанию. К их обустройству привлечены мастера с мировыми именами. По словам девелопера Сирила Дэниса, на начальных стадиях продаж первым покупателям разрешается вносить корректировки в дизайн-проекты. Но этот случай, пожалуй, исключительный для практики западного рынка. Пока же, говорит Александр Шаталов, все выходившие на рынок готовые продукты в дорогом сегменте были скорее неудачными.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован.

Комментарий

Имя

Captcha *

Type the text displayed above: